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历史进程中的许家印
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2021-08-19 历史进程中的许家印

每次都赌赢,并不代表下次还会赌赢。

本文来自合作媒体:大象冻物园(ID:dx-dwy),作者:象爷。猎云网经授权发布。

恒大不是第一次资金链危机,但8月17日,许家印是第一次卸任恒大集团主席

在民众和经济学者还在争论「当前经济很困难,是否需要放松一下地产」的时候,这已经是第三家走到末端的房地产上市公司,前两家分别是四川蓝光发展和河北华夏幸福。华夏幸福曾经在2017年被大量明星基金顶格配置,因为他手中持有大量的雄安土地。

同样是在2017年,中国房地产发生了转折:当年全国共有54个大中城市出台了楼市调控政策,其中关于“限购”共有129条,关于“限贷”共有169条。有15个城市楼市调控政策升级“认房又认贷”,48个城市楼市调控政策升级执行“限售”政策。

2018年元旦房地产人士复盘的时候一副苦尽甘来的态度,称上一年是过去十年调控最严的一年,但没想到的是那可能成为未来十年调控最松的一年。

如果我们要说房地产调控的拐点,线索要从2008年开始说起。

或许是每一个历史事件都要用一个巨头来祭天,那一年美国房地产泡沫崩盘,美国头部投资银行贝尔斯登、雷曼破产,香港大量明星持有的雷曼迷你债突然一文不值,张学友损失惨重不得已在后面多次开演唱会。

在这样的背景下,恒大于08年3月只能硬闯上市融资,但整个全球金融危机的阴霾之下,上市询价中没有一家机构认购,而恒大的资产负债表里面出现了市场最担心的东西:土地储备过高,现金流不足,杠杆率过高。

恒大一赌

在上市融资遇阻后,恒大找过当时顶级的房地产企业万科融资,王石关门谢客。

其后在好朋友英皇主席杨受成的牵线之下,恒大走进了香港富商郑裕彤的圈子,那几个月许家印频繁出入香港,只为与郑裕彤代表的富商一起玩一种在广东流行的扑克「锄大地」,几个月之后,郑裕彤联手刘銮雄等香港富商为恒大站台,两人至少出资4亿美金入股或认购恒大票据。

08年下半年,由于当时中国的经济中外需所占的比例非常大,受到美国次贷危机的冲击,中国四万亿刺激方案出台,后续就是大量的消费品与股票、住宅等资产价格上涨。这个时候度过了资金断裂危机,押注了大量土地储备的恒大赌赢了,住宅销售面积从仅有万科的20%,跃升至一线地产商水准。

但是这样的高光时刻并没有持续太久,在四万亿刺激下,经济义无反顾地走向了过热,央行不得已在2010年即将结束的时候开始加息,下图中我们可以看到,2010-2012年重新回到了加息周期。

放水的时候房价上涨,收水的时候房价下跌。最可怕的是,民众不愿意在房价下跌的时候买房,因为只要再跌一些,省出来的钱就够一年工资了;房价上涨的时候,民众又怕再不买就买不起了。于是房价一路下跌。

这样的情况一直持续到了2014年,由于房地产商的拿地、开工具有韧性,地方政府需要土地出让费作为财政收入,新建的住宅越来越多,甚至西部地区出现了只有房屋不见人的鬼城。

这就是2014年经济最大的背景,不断降低的住宅销售,对应不断增加的住宅供应量。房价过高不再是主要矛盾,房价可能崩盘才是主要矛盾。

万科王石在那年说了一句非常知名的话:房地产行业已经到了白银时代。说完这句话没多久,万科就因为股价跌得太厉害,而被潮汕帮的姚振华举牌,最终在多方势力的协调下,姚振华逐步退出,王石出局,郁亮后来成了万科的负责人。

这样的环境下,万科、保利等一线房地产开发商选择保守,而碧桂园、融创、恒大则选择积极进攻,形成了历史上的第二次房地产大赌博。

恒大二赌

作为中国经济的绝对支柱,房地产对上游的钢铁、水泥、煤炭(水泥原材料),中游的装修、防水、电力以及下游的家具、家电都有巨大的影响力,用大而不能倒来形容再贴切不过。

在卖不动的房子面前,必须有解决的办法。

2014年4月,央行横空出世创造了 PSL 工具,这个金融工具简单地说,就是由国开行向居民借钱,让居民去买房;而怎么创造居民的购房需求呢?棚户区改造。

二三四线城市大量的居民,从原先的破旧老楼里面置换出来,入住了原有卖不出去的存量住宅,使得原有的住宅市场供给量变小,支撑了房价,房地产价格触底反弹,拿地、开工、竣工全面企暖回升。

而在一年之后,A股史诗级的泡沫破裂,上证综指从5178点暴跌到 2638,释放了大量的流动性到房地产市场中,更是进一步刺激了房价,至此启动了五年地产牛市。

扩张激进,在房价低迷时不断增加土地储备的恒大又一次赌对了,在 2015年住宅销售面积上大幅跑赢了万科等老牌龙头企业,恒大的股价从16年的4.8元,上升到17年的32.5元,涨幅高达677%。

这个涨幅有多夸张呢?近年来最火的新能源汽车龙头宁德时代,从 2020年初到今年最高点也不过涨了543%,内房股自然是当年港股市场最靓的仔。

然而太阳底下没有新鲜事。房价过低的时候有政策托底,房价过高了自然也有政策压顶,在 PSL 的支持下,二三线城市的房价大幅上涨。2015之后,传导到一线城市,深圳率先扣动了房价上涨的扳机,领导也发现了 PSL 的副作用,于是在2017年开始逐步收紧:

恒大三赌

于是我们见到了开篇所说的,2017年在全国密集出台的房地产价格控制措施,核心是两方面,一方面是总量上收缩 PSL,另一方面是因地制宜,因城施策。只是这一次,大多数民众已经不相信房价还会跌了,恒大等民营房地产企业同样想再赌一次:

于是房价仍然在震荡中上涨,不仅诞生了「深房理」这样的带人炒房团,也出现了大量的房东拉群、联手挺价,2020年二季度更是达到了一波高潮。

为什么是2020年二季度?因为在一季度,全球经济受到了史无前例的冲击,反向迫使了全球央行大放水,美国、韩国、澳大利亚房价正在以史无前例的速度上涨。中国也不例外,并且在中国,只要听到宽松、放水、降准、降息这几个字,就极大刺激了购房者的神经。

只是这一次有所不同。

2020年二季度之后,全球的股市、房市暴涨,所有持有资产的人都赚得盆满钵满,而打工人面临的则是降薪、失业、冒险工作。全球顶级的对冲基金经理 Ray Dalio 研究表明现在是二战之后全球贫富分化最大的时刻,美国财长耶伦坦言当前经济存在明显的 K 型复苏:

而三套组合拳,则成为了最后推动恒大走向衰败的致命一击:

第一套:房地产公司的三条监管红线

2020年三季度,监管为房地产公司划定了三条红线,第一条剔除预收款的资产负债率不得大于70%;第二条,净负债率不得大于100%;第三条,现金短债比不得小于1倍。这三条惩罚激进扩张的地产商,把恒大安排得明明白吧。

第二套:商业银行的两条监管红线

2021年元旦,又为银行划出了两条红线,极大限制了资金流向房地产:

第一道红线是“房地产贷款占比”,大型银行不得超过40%,中型银行不得超过27.5%,小型银行不得超过22.5%,县域农合机构不得超过17.2%,村镇银行不得超过12.5%。

第二道红线是“个人住房贷款占比”,大型银行不得超过32.5%,中型银行不得超过20%,小型银行不得超过17.5%,县域农合机构不得超过12.5%,村镇银行不得超过7.5%。

第三套:基于指导价的按揭贷款

在深圳,所有的按揭贷款必须依据官方对住宅的估值,也就是说市场价1000万的,原本我可以用300万本金借700万。现在领导说了你只值700万,银行只能给你批7成贷款490万,而你要拿出来的本金是510万。300万的本金增加到了510万,增幅高达70%,极大限制了杠杆。

三拳过后,扩张最激进的裸泳者开始浮出水面。首先是华夏幸福债务重组,连带把投资了几百亿的中国平安给坑了,实质违约金额815亿,其次是蓝光发展实质违约159.97亿元。

而恒大则出现许多骚操作,比如在20年末的时候恒大汽车暴涨,短暂称为中国市值最高的车企,彼时尚未有一部车量产下线。又比如准备恒大冰泉等多个子公司上市。

但是这也未能阻挡市场预期继续向悲观的趋势蔓延,于是我们见到了恒大离岸美元债暴跌50%,意味着你买入后,只要恒大不倒闭,一两年后就能本金翻倍,意味着隐含极大的违约概率。而最近一次暴跌,则是因为对培训机构40号监管文件。

为什么是一个对培训机构、补习班的监管文件会对房地产造成冲击?因为大家复盘后发现政策早就表达了对培训机构的态度,而市场只是一直没有把它当回事而已。而房地产的企业家们,则是最喜欢与监管博弈的那群人。

每次都赌赢,并不代表下次还会赌赢。

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