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暴雷之后,一地蛋壳
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2020-12-01 暴雷之后,一地蛋壳

来源:蛋壳公寓
在北京的冬天里无家可归,真的太冷了。

本文来自合作媒体:DoNews,作者:李昊原。猎云网经授权发布。

我是在周五的晚上见到大飞和他女朋友的,两人刚刚看完了两套我爱我家的房子,正打算去看第三套,时间紧、任务重,房东连日来催促他搬离的电话,让他不得不早做打算。

“但我的租金还有二十来天,押金也还在蛋壳那边,不知道能不能取回来。”大飞有些无奈,让他稍感到安慰的是,首付半年即将到期的他,亏损和其他租客相比要少得多,和他合租的两户租户,一户一开始交了一年的租金,另一户则是走了租金贷,即使不住了还有要继续还贷款的风险,这两户的租客决定不搬走,并找大飞统一战线,周末一同去蛋壳公寓的总部维权。

大飞对此有些犹豫:“有用吗?没用吧,去的人应该很多。”

在此之前,蛋壳公寓的中介就已经联系不上了,房东通过物业联系上了大飞他们,并表示已经和蛋壳公寓解除了合同,希望他们尽快搬走——至于他们和蛋壳公寓之间的矛盾,房东并不关心。

一向好脾气的大飞谈到这里忍不住有些恼火,大飞也理解,按房东所说,原本11月初蛋壳公寓就会打来房租的收入,拖到现在房东已经赔了半个月的钱了——不过,住在房子里的三户租户,又有谁没交钱呢?

而和房东以及另外两户租客的交流,也让他有了新的发现:蛋壳公寓倒闭是早晚的事情。

房东告诉他,自己每个月会从蛋壳收到5300元的租金收入,而三户租户交的房租,分别是2340元、2090元和2090元,但当初在签约的时候,有各种优惠活动,实际可以再打上8折,大概分别只要交2000元和1800元,总和也就是5600元,刚好覆盖住给房东的钱。

“蛋壳太坑了。”大飞总结道。

虽然蛋壳中介没给过明确回复,但下半年的租金(半年付)大飞不会再付了,他在附近已住了两年多,工作离这里也不远,还是希望住在附近。在仓促之间找到比较合适住处也并不容易,而谁是不“坑”的中介他也不清楚,毕竟之前蛋壳看着光鲜亮丽。

在蛋壳出事后,做中介的朋友跟大飞说,我爱我家其实也不太行了,至于链家的自如,我和他分享了自己两次被“赶走”的经历——可选择就那么几个,太挑剔就没得选。

对比鲜明的是,在两年前,长租公寓还被看作是朝阳产业,“租金贷”则是金融创新,不止是蛋壳公寓,链家的自如、我爱我家等大公司还有几十家长租公寓公司,都在摩拳擦掌地准备分一杯羹,而吐槽这个模式的我爱我家前副总裁胡景晖,隔天就被公司“切割”了。

还不上的债

2018年8月17日,胡景晖曾在电话会议上表示:“以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商,为了扩大规模,以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源,人为抬高收房价格,而且这些长租公寓重装修、N+1出租模式加剧了租房价格上涨,长租公寓企业一味满足资本市场的胃口,现在发展严重跑偏了。”他还提醒道,如果长租公寓暴雷,会比P2P更严重。

随即,为我爱我家打拼了18年的胡景晖,被董事长谢勇开除,胡景晖对外表示,压力来自于链家董事长左晖。

两年过去,P2P刚刚清零,蛋壳就接着暴雷了,难道说当年只有胡景晖一个人是清醒的吗?肯定不是,但他一定是碍眼的那一个。

对行业高管来说,自如、蛋壳被点名,左晖和蛋壳的创始人高靖不开心,我爱我家董事长谢勇估计也不开心——谢勇并不是房地产行业出身,他长期从事金融行业,刚刚“蛇吞象”收购了我爱我家,还签了对赌协议,我爱我家当时也在做长租公寓,就算没有左晖,谢勇估计也要开除这个打自己脸的下属。

之后,链家继续坐稳行业老大的位置,蛋壳公寓成功上市,我爱我家也完成了对赌协议,老板们满足资本市场的目的达到,中下层员工也在跟着狂欢。

我们采访了一位自如管家,她表示那时不少房子的收房价格极高,高到她现在“难以理解”,上文中“以高于市场正常价格的20%到40%”并不夸张,由于来自如的时间较晚,她自嘲没赶上“好事儿”:“那会儿收房管家有的一个月收入能达到二三十万,第二个月就能买辆车。”

这场从上到下的大跃进,也给几家公司埋了不少雷。

这位管家所在的区域,自如最近几年一直处于亏损状态,一套房子的收价和出租的租金往往差异悬殊——有的租金总和比收价高几千元,有的像文章开头蛋壳的那套房子,只高几百元,还有的租金甚至不如收价高。

最后一种情况,管家介绍称,有可能是当初收价太高,一直租不出去,最后只好降价出租,还有可能是由于拆除了原本的隔断,房间的租金总和一下子大降,转为亏损了。

当时积极拿房的几家公司大概都是如此,管家形容是“前任挖坑,后人来填”。据她了解,这样亏损的区域不在少数。不管以什么样的模式来创新,房屋租赁的收入最后一定来自于租户,当房屋的租金甚至难以覆盖其收价时,这个商业模式一定是有问题的。

不过,长租公寓商业模式上的两个特点,很好地将问题爆发的时间延后了。

首先,像文章开头的三名租户,分别支付了半年、一年的租金和选择了租金贷,长租公寓会尽量鼓励租客这种“早付多付”的行为,而支付房东的钱则是按月支付,这样就依靠时间差形成了现金流上的“蓄水池”,长租公寓就有充沛的现金持续扩张,而收到的新的房子和签约新的租户,又会带来新的现金流入——看起来就像是“庞氏骗局”。

其次,长租公寓和房东收房的合同签约时长是1~3年,而和租户的合同签约时长一般是1年,即使一开始的收价较高,只要未来的几年将租金上涨,就能逐渐覆盖住成本——有了这个预期,就有投资者愿意一轮轮去投资,即使亏损也能上市,上市再割一波韭菜继续扩张——就像蛋壳公寓一样。

经济学上讲,自由竞争的市场上,技术进步只能在短期为公司带来超额利润,而可以长期带来超额利润的,一定是垄断。

这样来看,长租公寓显然不存在技术上的突破创新,未来盈利的可能性便在于垄断,当自如、蛋壳等增长到足以形成多头垄断时,就可以普遍提高租金价格了。从左晖、高靖到一众投资机构,并不存在“傻子”,他们只收割“傻子”。

蛋壳的悲哀在于,去年年末到今年上半年的疫情,把这个过程打断了,当市场需求不足的时候,原本滚雪球式的增长便出现了问题,

今年上半年,蛋壳被曝和房东谈降低租金的事情,如果房东不答应,他们就会解约,如果答应了,房东收到的钱少了,但租客交的钱并没少。

而自如今年上半年同样也和一部分房东解约了,不过管家告诉「DoNews」,这是由于最近公司要求盈利,会采取“一些手段”把业绩掰正,但不包括强行停房东租金,赔偿也会及时给到,疫情期间还会补贴服务费,对比下很“良心”了。

这是因为自如背后还有链家做支撑,而蛋壳背后可没有一只会下金蛋的母鸡。

今年第一季度,蛋壳公寓收入19.40亿元,净亏损12.344亿元。从招股书来看,蛋壳公寓在2017年、2018年、2019年分别营收6.57亿元、26.75亿元、71.29亿元,净亏损2.72亿元、13.7亿元、34.37亿元。营收越多,亏损就越多,从不盈利,在这一点上蛋壳公寓可以说是不忘初心,有始有终了。

蛋壳暴雷之后,胡景晖11月23日曾在微博估算了下蛋壳的资金缺口,他给出的答案是至少100亿,这个数字和暴雷的头部P2P平台不相上下,他两年前的预言被部分证实了。

而蛋壳公寓公司联合创始人、董事兼CEO高靖,早在今年6月因创立蛋壳公寓之前参与的商业投资而受到地方政府部门调查,无法行使其在蛋壳公寓董事会以及公司的管理职责。有一种说法认为,如果高靖没出事,蛋壳可能还没事。

几天前,从上市时13美元跌到不足2美元的蛋壳,在负面消息下股价居然迎来了一波上涨,原因是有消息传出我爱我家考虑收购蛋壳。

这或许就是资本故事的力量。

解不开的结

蛋壳暴雷引起了空前的社会关注,还有一个原因,是关乎“住”这一基本生活需求,而且真实地损害到了人民的利益。

长租公寓成功地让租户和房东都成了输家,并引发了严重的对立——这几天房东停水停电、撬锁撬门,甚至双方对峙的消息屡见不鲜。

老老实实交钱的租户自不用说,房东也是受害者。我们采访了一位三十出头的女性蛋壳房东,她有一处位于刘家窑的97平米的三居室,靠多年积蓄付的首付,还在还房贷,每月的6号,蛋壳会打给她7481元,她自己则在离公司更近的地方租房住。11月6号,蛋壳没有打过来钱,她也不知道怎么办才好,只是计划在15天违约期满时再联系下租户看看。

近期,「DoNews」前往位于北京的蛋壳公寓总部,有些破旧的大楼下排着长队,年轻一些的多是租户,年纪较大的多是房东,现场还有维持秩序的保安和辅警。

据我们了解,在蛋壳北京总部,这里的办事效率并不高,要排号,并且每天的号只有几百个,而蛋壳一季度财报显示其运营的公寓数目达到41.9万间,受其影响的租户和房东,几百万应该是有的。

在场的所有人都知道蛋壳没钱了,但不在这里等,他们也不知道去哪里。房东害怕房客不肯搬走,房客担心被换锁和驱赶,“家”反而成为了不安的缘由。

截至「DoNews」发稿,还没有统一的处理方案出来,不过据称微众银行目前提示租户暂时无法还贷。在蛋壳事件中,还值得一提的是租金贷这种“金融创新”,这也是长租公寓的标配之一,租户相当于向微众银行等机构贷款,而微众银行则一次将一年的房租打给蛋壳,部分租户无比纠结不敢搬走的主要原因就是,要是搬走了,还要还钱怎么办?

但这一形式显然对蛋壳极为有利,要是蛋壳自己去贷款,反而还没办法这么轻易地获取资金,也因此,长租公寓一直鼓励租金贷。自如管家告诉「DoNews」,每有一位租户选择了租金贷,管家都会获得50元的提成,并且会有专门推荐贷款的人来给管家门培训。不过她作为“良心管家”,一般不会建议,因为算上利息,实际上租户分期支付的钱,要比季付更贵一些。

按她的经验,自如大概只有十分之一的租户选择了分期,应届生基本都会选择分期,因为可以免手续费,服务费还会有折扣。至于蛋壳公寓,租户选择分期的比例暂时不清楚,但根据「DoNews」目前采访的情况来看,要高于自如的比例。

所以当蛋壳暴雷后,相当一部分租户就会面临这一尴尬的局面。实际上,蛋壳和房东到底是租赁关系还是委托关系,现在也没有明确的说法,不同地区莫衷一是,长租公寓模式上的创新,让监管都有些跟不上了。

当潮水退去后,才知道谁在裸泳,蛋壳公寓让我们看到了一地蛋壳,但长租公寓的故事并不算结束,甚至对某些公司来说还是利好。

就在今天,自如正式宣布并购贝客青年精品公寓,入局集中式公寓,至此,自如已经覆盖了分散式合租、整租、豪宅、集中式独栋和社区等租住产品。

寒冬之际好抄底,巴菲特所说的“在别人恐惧的时候贪婪”,在实体经济中也适用,毕竟,就算所有的中介都“坑”,没房子的人,也还是要找地方住。也许,真的有“热心”的资本,愿意拉蛋壳一把呢?

但人不是资本,在北京的冬天里无家可归,真的太冷了。

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