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“慢”下来的融创,更快了
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2020-08-29 “慢”下来的融创,更快了

高筑墙,广积粮,缓称王。

本文来自合作媒体:华商韬略,作者:陈兰。猎云网经授权发布。

今年是融创中国上市十周年,这家一直在业内备受关注的房企,来了一个换挡,不再追求规模上的速度与激情,而聚焦如何让效率和效益更快更好。

8月26日融创发布的半年报中,它的关键词也变成了降杠杆、降融资成本、严控拿地、精细化运营……

但“慢”下来的融创,在新的赛道换挡提速,跑得更快了。

01

2020年,融创拿地开始谨慎。

中报显示,今年上半年融创仅以合理价格择优补充了少量土地,投资力度与去年同期相比,大幅下降64%。根据观点指数的不完全统计,融创在公开招拍挂市场上获取的地块为18个,以杭州、天津、南京武汉等核心二线城市为主,少有高溢价地块。

与之形成对比的是,其他房企在窗口期频频补仓,尤其是进入第二季度以来,房地产市场在疫情渐稳之下逐步恢复,市场迎来一波高潮。

杭州、南京、厦门、福州、东莞、成都等二线城市频出地王,北上广深则加速上新,其中长三角、珠三角核心城市土地吸引多家开发商激烈竞拍,平均溢价率实现五连涨,房企投资力度不断加码。碧桂园、恒大前五月新增土储分别为1238.4万平方米、1014.3万平方米,均以三四线城市为主;仅5月份,恒大纳储477万平方米,居行业之首。

这不是融创第一次“逆大流”。

2014年,房地产行业走进白银时代,房企们认为收并购风险高,在自身体系建设不完善的情况下对收并购望而却步,融创却通过并购,以抄底优质资产、低价拿地的方式迅速崛起,并在与佳兆业、融科、万达、绿城等一系列的交易中,建立起并购方面的高壁垒。

在产品力上,融创则用创新与迭代刷新行业认知——高周转+高增长也可以结出高品质的果子。

去年克而瑞研究中心发布《2019年中国房企产品力排行榜TOP100》榜单,融创中国凭借行业领先的产品品质和综合全面的产品实力获得第一名。其旗下的“上海桃花源”、壹号院系及府系分别荣获2019年“中国住宅十大作品”“顶级豪宅产品系TOP10”“轻奢精品产品系TOP10”三个大奖。

今年拿地从容背后,是融创赛道的转变:过去10年,融创用收并购完成了规模化,去年冲破5500亿销售额关口后,开始强调内生增长,严格控制拿地节奏,将提利润放在第一位。

去年房地产融资阀门关闭的说法不绝于耳,包括银行、信托、债券在内的多种融资渠道受到严厉监控,多家银行和机构陆续接到窗口指导,当时融创就已经察觉到危机。今年上半年融创董事长孙宏斌直言:“现在是土地市场风险最大的时候,开发商手中有钱,老百姓手中没钱,土地拍的贵,房价压力挺大的。很多公司在上半年买了很多贵的地,上半年不是很好的拿地机会,下半年和明年上半年机会好一点。”

提利润是融创规避风险的措施之一。

对比过去5年的中期数据,2016年上半年至2020年上半年,融创中国营业收入从105.9亿元上升至773.4亿元;归母净利润由0.7亿元上升至109.6亿元。同期,融创中国的核心指标销售净利率也持续上升至15.3%。

即使是在今年疫情期间,融创的利润依然在向上增长。报告期内,融创录得核心净利润130.4亿元,同比增长3%;公司拥有人应占溢利109.6亿元,同比增长约6.5%;公司拥有人应占净利润率14.2%,同比上升80个基点。

02

融创早已广积粮。

截至半年业绩公告日,融创中国拥有确权土储总货值超3万亿元,总面积超2.5亿平方米,平均土地成本4312元/平方米,其中约80%位于高能级的一二线城市。而今年二季度以后房地产市场回暖过程中,也是一二线城市表现最为活跃,再对比约14015元/平方米的销售均价,确保业绩基本盘的同时,融创较低的土地成本变成利润率的有力保障。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为,融创过去在土地价格水平较合适的时候,已经获取了大量优质土地,在规模房企中,融创拥有的土地储备堪称最为优质,将有力保障融创在未来多年内的市场规模稳步提升。所以融创现在没有土地上的焦虑,可以更轻松的根据形势和环境来调整拿地策略。

换句话说,就算现在一块地不拿,按照正常的去化速度,也够融创稳步发展下一个十年用地需求。

此外,融创的增长与恢复速度稳居第一梯队。

过去10年时间,融创中国从一家区域型房企,迅速变成头部房企之一,并实现了合同销售金额增长77倍、收入增长35倍、核心净利润增长17倍、土地储备货值增长33倍及净资产增长27倍的跨越式发展。

按TOP20房企公告的销售数据推算,融创是过去几年业绩增长最快的房企之一,而从2010年-2019年,融创在所有房企中销售额复合增长率最高。

包括今年疫情期间,房地产销售一度出现断崖式下跌,根据人民法院公告网的消息,截至8月14日全国已有380家房企发布破产公告,平均每天约2家房企被清算。而融创是反应速度较快的房企之一,其他企业还在消化疫情留下的后遗症、疫情还未彻底远离时,融创的销售端就已迅速恢复。

3月逐步复工复产,5月起便连续实现合同销售金额的同比增长,到了传统楼市销售淡季的7月,融创单月录得合同销售金额522.5亿元,同比大幅增长26.97%。根据融创中期业绩报告,上半年,融创已经完成合同销售金额1952.7亿元,位列房地产企业TOP5。

对于孙宏斌而言,排名TOP5已经很理想,销售排名只是面子,他甚至觉得排名靠后也不在意,如今融创最重要的还是要在市值与利润上有个好排名。

一边增长,融创一边也在优化资产结构。

为了降杠杆,融创还通过提升银行类融资占比、把握公开市场债券融资机会、提前偿还高成本信托、实施严格的分类红线管理等手段,以此来优化融资结构、降低融资成本。上半年,融创于境内发行了2+2年期债券,利率仅4.78%,较去年可比债券二级市场收益利率下降约2%;境外,融创在债券市场发债期限得到延长的同时,融资利率亦整体下降约1.5%。

各种布局措施下,融创的财务杠杆迅速降低。报告期内,融创新增融资成本显著下降1.9个百分点,有息负债总额稳步下降,净负债率大幅下降23%。

不仅如此,融创也注重经营性现金流,进行回款管理,在过去的3个完整财年中,其经营活动产生的现金流净额持续为正。

让人惊叹的是,无轮慢还是快,融创兜里一直都有钱,到报告期末,融创账面现金达到1209亿,流动性充裕。

03

“慢工”出细活,融创在降杠杆、优化资产结构等精细化运营上成效凸显,而在其打造的“地产+”城市蓝图中,理想也正在变为现实。

过去几年,中国房地产走到供需平衡拐点,红利增长走向天花板,躺着赚钱的时代已经远去,为了抗周期,房企普遍进行地产+业务布局。万科在养猪,恒大去造车,碧桂园跨界玩起机器人,融创更像一个“好学生”,通过“地产+”深耕产业,成为城市共建者。

为了提升自身的综合竞争力,去年初融创就将集团战略升级为“中国家庭美好生活整合服务商”,开启新篇章、新征程。围绕此逻辑,融创基于地产主业开始做出延展,搭建融创服务、融创文旅、融创文化等多个下属产业集团,业态涉及物业、文旅、文化、会议会展、医疗康养等众多与人们生活息息相关的板块。

迅速构筑“地产+”理想蓝图,融创提前进入收获期。

多年发展下,融创服务是去年中国增长最快的大型物业管理服务商,根据中国指数研究院资料,去年,融创服务的整体增长率为104.5%,在大型物业服务企业中排名第一。

截至今年5月,融创服务已经完成开元物业的收购与环融物业的整合,构建融创服务子品牌。8月初,融创服务已向联交所递交上市申请,同时发布招股文件,正式启动上市之旅。

截至2020年5月31日,融创服务合约建筑面积达2.27亿平方米,2017年底至2020年5月底的年复合增长率为76.5%;截至2020年5月31日,在管建筑面积达1.01亿平方米,2017年底至2020年5月底的年复合增长率为95.2%,其中86.2%位于一二线城市。

融创服务本就在众多重点一二线城市优势布局明显,远超行业均值,而基于融创中国货值约80%的土地储备位于一二线城市,大量优质的土地储备为融创服务未来新增签约面积带来巨大空间。

融创文旅在复工复产后,经营也快速回归正常。4月之后,融创文旅的单月收入、客流量、酒店入住率、乐园客流等指标均呈现逐月上升趋势。截至8月25日数据,当月文旅集团收入已达5亿元,融创乐园客流量达243万人次,商业客流量达1021万人次,基本恢复至疫情前水平。

而通过优化租约结构、升级招商品牌、创新营销模式、线上营销渠道发力等举措,融创文旅努力提高收入、释放能效。目前,融创文旅已与携程、美团等开展深度合作,并在产品设置方面积极突破创新,强化拳头产品优势,对夜游产品进行升级改造,整合乐园资源推出一站式酒景产品,得到市场广泛认可。

随着融创文旅线下场景项目优势与品牌号召力日趋突出,旗下多城市多业态入选大众点评“必系列”,成为都市娱乐消费优质之选。6月30日,成都融创文旅城推出“成都夏季熊猫冰雪节”,获央视等多家媒体的关注,品牌影响力得到巨大提升,截至8月25日实现收入6212万元,累计接待43万人次。

7月29日,在昆明市房地产开发与经纪协会举办“2020年昆明市房地产(下半年)发展推进会”上,发布了《2020年上半年房地产项目销售金额TOP20榜单》,昆明融创文城成为最火项目,销售总额也超过恒大文旅城。

融创文化同样在一系列运营整合之后成绩初显。左手战略投资艺人经纪公司“萌扬文化”,右手在日本、韩国设立业务公司,中间持续推进中日原创动画厂牌“千万间”、中韩IP业务平台“融创未来株式会社”业务,用国际化视野推进文娱产业布局。

当下融创文化的内容制作逐步进入稳定输出阶段,且不断深化打造IP长链运营体系。

今年初,融创文化收购亚洲知名视觉特效和动画公司Base Media,其首部原创动画作品《许愿神龙》将于今年全球上映;融创影视共同出品的致敬共和国功勋人物的建党一百周年献礼片、国家一号电视剧《功勋》,计划于明年国庆档播出;联合出品影片《刺杀小说家》也将于明年春节上映,备受市场期待。

更利好的是,疫情后各地发展经济时,对发展产业的政策将相对宽松,产业项目及文化、康养、会议会展等大项目的落地比过去容易,速度也在加快。比如随着疫情下境外游的消寂,省内市场、周边市场旅游在快速增长,这对于融创文旅是一个迅速增长的商业空间。

而随着各项业务的稳健推进,板块之间的联动互补效应已经初步形成。

上半年,文旅与文化业务板块进入深度互动阶段,比如阿狸装置展落地八城融创茂,实现了内容IP与线下实景的相互赋能,为“内容+平台+实景”战略提供了先行经验。

一边是地产业务精细化运营下利润提升加快,降杠杆、优化资产结构下模式更健康;一边是各大版块业务全面开花,与地产主业形成相互促进、加强的关系,难怪孙宏斌说对过去10年融创交出的成绩,特别满意。

以上市为起点,今天的融创,不过十岁而已,正是蝶变的开始。展望未来,行业的下一个10年,需要的正是这样的综合竞争力。

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