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房企高管年赚上亿,越来越像遥远的传说
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2020-05-26 房企高管年赚上亿,越来越像遥远的传说

随着房地产市场2019年进入低潮,高周转模式难以为继,跟投机制开始沦为鸡肋,高管年赚过亿元越来越像是一种遥远的传说。

猎云网注:个别房企内部甚至有不成文规定:跟投者可以根据跟投金额,获得内部折扣买房名额,一般相当于底价的8-9折,网签前可以更名,然后交由销售优先卖出,通过炒房赚一笔,中间赚取的差价等同于跟投的收益率,不再享受跟投的项目收益分红。但有时落袋为安并不容易。文章来源:棱镜(ID:lengjing_qqfinance),作者:郭亦非,编辑:张庆宁。

因一封举报信,陷入桃色丑闻的陈军被绿地集团开除。这位绿地京津冀事业部营销部负责人还被举报涉嫌贪腐,“拥有9000万元现金”。

这一金额可能会让他的老板咋舌。

2019年财报显示,绿地董事长张玉良的年薪只有739.16万元。

陈军即便没有贪腐行为,正常收入依旧可能超过张玉良,其中秘诀不外乎两点:第一是赶上房地产市场的好时候,第二是参与高周转模式下的项目跟投。

所谓跟投机制,即房企在拿地时,要求总部高管、一线区域管理层强制出资入伙项目公司,其他员工自愿参投。房企再配资加杠杆,希望与职业经理人利益高度捆绑。

跟投机制的核心是追求自有资金周转效率,从而实现拿地开工、开盘现金流回正的快速循环。

这一机制始于2014年的万科、碧桂园,2016年起开始被业界广泛效仿,尤其是志在冲击千亿规模的中型房企。

跟投机制一旦运转顺畅,职业经理人往往获得超额分红,甚至有区域总经理年收入过亿元。

随着房地产市场2019年进入低潮,高周转模式难以为继,跟投机制开始沦为鸡肋,高管年赚过亿元越来越像是一种遥远的传说。

跟投跟不动了

TOP20房企区域营销负责人林安告诉《棱镜》,之前猎头挖人,往往会以新东家能跟投作为诱饵,“现在都不提这事了。”

2019年初,林安曾在一座四线城市担任城市总,带着团队抢到一块地,自己也被上级强制要求跟投了50万元。

在做项目盈利测算时,他认为开盘可以卖到8500元/平方米,预估能有12%的项目净利润率。

没料到棚改红利消退,项目开盘价跌到7400元/平米,“压根不挣钱,老板没太计较,把本金给我退回来了”。

退回本金已经着实不易,诸多房企的跟投机制并无保底政策。

比如绿地明确规定,不设本金保障与收益保证机制;金地则规定,项目收益与IRR(内部收益率)挂钩,等比例放大收益或承担亏损。

阳光城执行副总裁吴建斌告诉《棱镜》,2019年开始房地产市场下行,限购限价政策以及内部融资管理达不到预期,项目就要促销,就要降价,一降价就会吃掉利润,甚至最后还会亏损。

“员工个人资产毕竟有限,若跟投一个项目亏个几十万,压力就很大。当员工抱怨比较多的时候,老板就要做出选择,调整或者搁置跟投机制。”吴建斌说。

万科就在2018年第三次修订跟投方案时提到,不再对跟投人员提供借款、担保或任何融资便利。

2019年6月的股东大会上,万科总裁祝九胜公开表示,“万科员工跟投现在都跟不动了,压力挺大的,全国前50强房企中接近30家,都出现了跟不动的情况。”

也有房企放慢了跟投步伐。

比如中南建设财报披露,2019年共有40个新项目引入跟投,员工跟投本金总额1.21亿元,占跟投项目资金峰值的0.059%,而2018年则有81个跟投项目,本金总额2.36 亿元,占跟投项目资金峰值的2.59%。

表面浮盈,却难落袋

一位TOP15房企区域高管告诉《棱镜》,“跟投最核心的就是保证房企自有资金的周转速度。”

以某巨头房企为例,其跟投机制奉行“567”法:项目做到5个月开盘销售,6个月现金回笼,7个月资金收支平衡。

一旦该模式运转顺畅,房企前期投入30%的自有资金拿地,再通过土地抵押拿到信托、银行开发贷等外部融资,即可将自有资金抽离,投入到下一个项目,实现自有资金的高周转循环。

跟投资金注入,相当于给项目提供现金流支持,缓解了房企的自有资金压力。在市场向上期,跟投几乎是稳赚不赔的买卖。

《棱镜》获悉,一家典型高周转房企的某地级市项目,2017年上半年清盘时收入7.87亿元,净利润率9.88%,达到7779万元。

按照内部规定,该项目跟投收益又称“成就共享”,分成比例15%,高达940万元。

上述TOP15房企区域高管告诉《棱镜》,区域高管年薪上限是两三百万元,“(跟投)是个很好的激励,帮你实现暴富的梦想。”

“一个房企区域总拿出几百万元,资金一年循环两次,本金+收益继续投入下一个项目,倒腾个两三年,跟投上十多个项目,就可能成为亿万富翁。”这位高管感慨,“这帮人曾经都是打着鸡血干活。”

一般而言,强制跟投范围仅限于集团高管,以及区域层面的城市总,工程、营销、投拓等管理层。

一位中梁员工告诉《棱镜》,有时领导为拉拢人心,也为了减少自身的资金压力,会拿出一些跟投额度分给手下,“一年下来,员工的分红比工资还高。”

个别房企内部甚至有不成文规定:跟投者可以根据跟投金额,获得内部折扣买房名额,一般相当于底价的8-9折,网签前可以更名,然后交由销售优先卖出,通过炒房赚一笔,中间赚取的差价等同于跟投的收益率,不再享受跟投的项目收益分红。

但有时落袋为安并不容易。

上述TOP15房企区域高管举例,少数房企的跟投机制规定:最后项目清算时才能返还本金,没卖出去的商铺、车位等配套产品还要折价计算,本金可能还要求强制滚动到下一个项目,何时退出遥遥无期。

假如房企资不抵债时,员工跟投利益如何保证?

据每日经济新闻报道,2020年4月,福晟卖身于世茂,曾经跟投的数百名福晟员工讨债无门,维权金额高达15亿元。

世茂给出的方案是以房抵债,或者拿回8折的跟投本金,但都需放弃跟投收益。

此前这些跟投员工坐享每年30%的固定收益。

吴建斌对《棱镜》表示,如何尽快将跟投本金和预期收益及时兑现,这是跟投机制分配上亟待解决的最大问题。

吴建斌2017年入职阳光城,推出跟投“双赢机制”,规定跟投基金结算期“3+1”年,到期必须结算。

他透露,目前“双赢机制“的1号资金池本金已经全部返还跟投者,对应收益70%-80%的比例也已分红,股东投入资金回报率高达40%左右。

黄金时代已经远去

一个不可忽视的问题是,跟投的参与方不仅包括高管、核心员工,还涉及到如何保证公司股东利益。

2015年金地管理层首推跟投机制时,曾遭到安邦及生命人寿两大股东的反对。万科的办法是尽量将风险更多转移到跟投人身上。

万科公告披露,2018年初,其将跟投总额不超过项目资金峰值的13%,降低到10%,并设置劣后收益门槛,比如IRR≤10%,优先向股东分配,再向跟投人员分配;当10%﹤项目IRR≤25%时,跟投人员与万科按出资比例分配项目收益;25%﹤项目IRR:在IRR超过25%后,由跟投人员按其出资比例的1.2倍分享。

《棱镜》获悉,除2019年开始拿到的新项目净利润率从10%降低至8%之外,阳光城对于新买土地的三条底线至今未有调整,其中一条就是股东年化资金回报率不低于30%。

当房地产市场处于低谷期,项目IRR做到10%并不容易,甚至可能亏损。跟投自然不再受到追捧,但房企还是希望高管继续参与。

《棱镜》自业内人士处获悉,有些房企规定高管参与跟投,还为跟投人员加上3-4倍的配资杠杆,杠杆年利率10%左右,以期加大绑定力度,倒逼高管将项目IRR做到10%以上。年份好时,加大杠杆能够获得超额回报,但赶上低谷期,则会成为沉重的负担。

龙湖董事长吴亚军曾经说过,在行业上行周期,跟投模式激励是很充分的,但在下行周期,它对于职业经理人的保护却是不够的。

但在吴建斌看来,跟投目前依然是最好的激励机制,“类似于改革开放初期在农村实施的联产承包责任制,员工只有投了钱,才会真正看重项目利益最大化。如果只是年底拿绩效奖金,(激励)效果没那么好”。

房企的掌舵者依然不愿放弃跟投机制,而是希望不断完善之。

5月15日,万科再次细化修订项目跟投方案,首次提出跟投覆盖包括旧改项目、一级土地整理项目、大型复杂综合体项目、海外项目等业务,以及近年来开展的非开发业务,如物流仓储、商业、长租公寓、冰雪、教育、企业服务、食品业务等,跟投人员持有项目权益比例不得超过10%。

不得不承认的是,跟投机制的黄金时代已经远去。

“现在公司要求我们跟投,越来越像是强制集资了。”多位房企高管对《棱镜》抱怨说,“如果我不答应的话,领导可能就会给我穿小鞋。”

(应被访者要求,林安为化名)

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