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北京西城学区房的“千万级地震”
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2020-05-12 北京西城学区房的“千万级地震”

时间窗口只有三个月,购房者等不及了。

猎云网注:不同学区意味着不同的教育质量,多校划片政策更是一次价值重构,高价学区房可能走低,低价学区房可能走高。文章来源:棱镜(ID:lengjing_qqfinance),作者:丁力。

张敏供职的资产管理公司位于北京市西城区金融街,这条街上不仅分布着高端金融资源,还有着一流的中小学教育资源。

金融街学区房以贵著称,总价动辄1000万元以上。

张敏的孩子今年两岁,他本打算等到四年后,孩子快到入学年龄时,再考虑学区房。4月30日,北京市西城区教委一纸新政(简称“430新政”),打乱了他的计划。

这一名为《关于西城区2020年义务教育阶段入学工作的实施意见》的新政显示,2020年7月31日后落户西城区的家庭,其子女上小学将不再按照就近登记入学的方式进行,而是通过多校划片被随机分配到该学区甚至相邻学区。

不同学区意味着不同的教育质量,多校划片政策更是一次价值重构,高价学区房可能走低,低价学区房可能走高。

因此,7月31日被称为“731”大限。此前落户西城的家庭还可享受单校划片的老政策。

时间窗口只有三个月,张敏等不及了。

趁机割韭菜

在张敏犹豫不决之际,网上传来一张图片:链家网挂出金融街学区宏庙小学对口小区丰汇园一套39.1平米的房源,单价26万元,总价1020万元。

张敏不清楚这个价格真实与否。但他知道,宏庙小学是北京百年名校,可以直升北师大附属实验中学与北京八中,这两家都是西城区最好的初中,2019年西城区中考成绩综合排名前二位。

张敏看过丰汇园的房子,其中1期13号楼是回迁房,户型最小,单价高达22万元,但总价偏低,所以成交最活跃。

链家金融街总店的中介高建说,430新政出台之后,确有一波客户看房潮,“需求一下子就上去了”。

与此同时,一些业主希望趁机“割把韭菜”,报价最高25-26万元/平方米。

“平时可卖可不卖的业主,想趁着这波行情卖个高价,房源供给一下子上来了。”高建表示,当供求同时上涨,导致房价并未大幅跳涨。

他掌握的成交数据显示,包括丰汇园在内,宏庙小学对口小户型学区房的平均交易单价在20万-22万元之间,视不同户型与小区环境而异,“与430新政出台之前相比,总体略有上涨,涨幅大概在2-3%。”

另一个平抑房价的因素是政策的不确定性。

高建称,西城教委只是指出多校划片的方向,但具体执行,还需看明年乃至后年的情况,“是严格执行多校划片,还是不了了之,现在都不好说。”

北京市朝阳区最早实行多校划片政策,规定自2017年6月30日之后,在朝阳区新购置的房屋,无论新房还是二手房,均参与多校划片。

这一政策不了了之。

北京学区房研究人士闻风称,朝阳因名校与普通校差距太大,一旦多校划片,原来可以上名校的家庭,可能被随机分到学区垫底的“差校”,“这一刀下去,动了不少家长的蛋糕,因此遭遇巨大阻力。”

北京市东城区与海淀区均自2019年起实施多校划片。

高建表示,实施多校划片之初,东城与海淀的学区房价格确实略微下降,例如东城牛校史家小学学区房单价降了两万元左右,海淀上地附近的学区房也降了一万多元。

在多校划片的具体执行上,东城区通过电脑派位的方式,对新落户的家庭严格实施多校划片;海淀则政策实施走形,目前依旧是按照就近、按照落户年限等条件顺位入校。

高建说,“落户年限是顺位中的一个重要因素,落户早的家庭,比落户晚的更有资格入校。因此,购买学区房越早越好。”

目前海淀学区房价格又有所回升,例如上地东西里片区房价在2019年1月1日大限之后一段时间降幅达10%左右,目前已经回升5%,一些小面积低总价的房源甚至已恢复到大限前水平。

利好普通校

2020年4月30日,北京市西城区的多校划片政策靴子落地。

在北京所有城区中,西城中小学教育资源最均衡,适合实施多校划片,同时这意味着学区房价格受多校划片影响,趋向一个中位数。

“这个道理很简单,如果严格实施多校划片,高价学区房的价格走低,低价则被抬高。”高建说。

张敏同样注意到这一趋势,他没有选择学区房单价20万元以上的宏庙小学,“如果西城严格执行多校划片,对口学区房价格可能走低,我正好站在山岗上。”

他购置学区房有两个目的,一是孩子上个好点的中小学,二是资产保值增值。“比如1000万元买套学区房,孩子上完学后,到时转手一卖,就算不能大幅增值,至少还能拿回本钱,其实挺划算的。”

与宏庙小学相邻的西单小学,2015年搭上“直升校”快车,一样可以直升北师大附属实验中学与北京八中,2015年的直升比率30%,每年涨10%,到2020年直升率封顶,达到80%。

西单小学的学区房价格因此扶摇直上,但由于西单小学属于传统普通校,目前依旧比传统牛校宏庙小学学区房单价低了3-4万元。

张敏只有1000万元的预算,在宏庙小学片区只能买套40多平方米的一居室。若瞄准西单小学,可以买套60平方米左右的小两居。“如果是一居室,我们需要再租套房子。两居室的话,一家三口加上老人,勉强够住,至少免受租房之苦。”

他说,多校划片对牛校是利空,对普通校是利好,西单小学所属学区房即获得政策利好,731大限之后将有一定的升值空间。

五一期间,他下单了一套60多平米的老公房,位于西单小学对口的京畿道小区。

浮盈一倍以上

李颖同样看到了丰汇园单价26万元的截图,他后悔不已。

6年前,他奔波在西城各大学区,扫遍德胜、月坛、金融街、展览路,最终看上两套房子。

一套是三里河三区,对口月坛学区的三里河三小,单价7.2万元,面积40平方米;一套是丰汇园小区,对口金融街学区的宏庙小学,单价8万元,同样40多平方米。

丰汇园的那套总价多出40多万元,李颖“东凑西借、啃光四老”,实在力有不逮,只好入手了三里河三区。

一年之后,金融街学区小升初政策出台,宏庙小学直升北师大附属实验中学与北京八中,其对口学区房涨幅居西城之首。

而今,李颖的这套学区房单价,比丰汇园那套至少低了7万元。

人生没有如果,李颖更现实的考虑是:该不该趁731大限前的这波行情,把手中的学区房高位出手。

按照西城区政策,孩子上了小学后即拥有学籍,再上初中只凭学籍,无需户籍,学区房可转售他人用于入学。

李颖的孩子正上小学三年级,自己的学区房已经满五唯一(购房满五年,是家庭唯一住房),可让下家享受贷款税收等优惠。

这段时间,月坛学区的学区房交易火爆了起来,像李颖的这种户型,面积小、总价低、容易出手,但目前成交价是15-16万元/平方米,涨幅只有数千元。

该片区的中介潘虹说,731大限导致看房量增加,但同样存在供求量同步提升的现象,“加之月坛是西城中小学教育资源最均衡的学区之一,中古、三里三、育民等小学的教育水平相当,因此多校划片对学区房的影响不大。”

虽是如此,李颖这套学区房的单价,已经从7.2万元涨至15万元以上,总体浮盈108%,“也值了”。

贝壳研究院公布的数据显示,五一期间,西城区二手房成交量同比与环比均超过100%。不过,链家未显示网上挂牌价格太高的房源,因此价格涨幅和挂牌量等暂无公开数据。

潘虹的一线感受是,挂牌量这段时间显著增加,价格略有上涨,成交量则大幅攀升。五一过后,潘虹依然忙于带客看房,她估计这种火爆场景还能持续一个月左右。

面对焦灼的看房者,她耐心解释道,一是像月坛片区的学区房,受430政策影响不大,价格波动也不大,二是西城多校划片政策的执行细则还不清楚,赶不上731大限可能也没关系。

(文中张敏、李颖、高建、潘虹为化名)

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