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王健林的变与不变
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2019-01-16 18:09:24 王健林的变与不变

2018年,万达低调沉稳了许多,“任凭风浪起,稳坐钓鱼船”。

猎云网注:王健林已经找到了一个让它兴奋的新产业——大健康。2018年,万达与美国匹兹堡大学医学中心(UPMC)签订协议,打算在中国5个一线城市投资建设国际一流的综合医院,通过3年时间开创中国大健康产业新模式。目前万达已落地成都、广州两项目。在年会上,王健林对此着墨甚多,他表示,今年力争5个一线城市大健康力争全部落地,至少3个项目开工。同时要尽早完成单个国际医院管理合同,并设计出世界一流的花园式国际医院。文章来源:棱镜(ID:lengjing_qqfinance),作者:孙春芳。

2019年1月12日,是万达三十年年会的日子。青岛市黄岛区星光岛上的几家酒店,是万达年会的开会场地,现场看去一片红彤彤的,到处都是回顾万达30年发展历史的展板。

王丹的朋友圈被万达年会的图片、小视频霸屏了。这些都是她在万达的前同事从东方影都现场发出来的。而此时的她,身在上海,张罗着融创文旅品牌商交流会的活动。在融创的交流会上,向品牌商推介的众多项目中,其中一个就是东方影都。

王丹是万达文旅管理公司的前员工,5年多前,她忙前忙后,张罗着青岛东方影都的开工仪式,看着国内外的一线明星走马灯般在她面前晃悠。王丹当时真有目迷五色、心醉神迷的感觉。大半年前,东方影都正式开业,王丹又是一通忙,然而彼时她已经没有了什么主人的感觉,因为2017年7月万达已将东方影都卖给了融创,随后在2018年10月,万达又将13个文旅城的服务主体——万达文旅管理公司作价60.81亿卖给了融创,王丹作为公司员工,也一起加盟了融创。

“我们私底下也有点疑惑,东方影都已是人家融创的项目,为啥万达还要在不是自己的地方举办公司的年会呢?”一位万达员工称。

然而,董事长王健林拍板的事,是雷打不动的。

三十而立,2018年是万达的而立之年。在前两年差点栽跟头之后,能否立得稳,要看王健林的智慧。1000家万达广场还有700多家未建,轻资产的模式是否行得通?卖卖卖之后负债大减,而发债借款上市等融资渠道并没有打通,企业卖掉文旅城之后,万达新的业务增长点又在哪里?

王健林的《万达之歌》能否一年年唱下去?

轻资产模式的新挑战

在2017年“经历了风波,也承受了一些磨难 ”之后,2018年,万达低调沉稳了许多,“任凭风浪起,稳坐钓鱼船”。

而这企稳之道,靠的是万达广场这一核心资产。作为万达集团的护城河,万达广场为万达提供了持续增长的稳定现金流。

2018年,万达广场的租金收入达328.8亿元,同比增长28.8%。虽然相比地产集团和文化集团的收入,租金收入总值偏小,然而,其毛利率是最高的。2018年万达商管半年报显示,上半年万达广场的租金营业收入为143亿元,营业成本为26.4亿元,毛利润达81.48%。

为了做大这只现金奶牛,王健林计划自2018年起,10年之内建成1000座万达广场,按此推算,此后每年万达平均需要开业76座万达广场。

2018年,万达开业了49个万达广场,比年初定下的开业50个的任务少了一个。而且王健林调低了2019年的开业任务:新开业万达广场43个。

原因出在万达的轻资产战略上。此前,万达广场都是万达拿地投资,靠开发周边的住宅地产来反哺万达广场的投资和运营。

王健林嫌这种重资产模式太慢太累太耗资金,于是自2016年开始推行轻资产战略,第三方可以通过出地、出钱跟万达合作,万达只负责建设运营管理,租金收入三七分成,万达拿三。

王健林算过一笔账,轻资产战略下,两到三个万达广场的收入抵得上一个重资产万达广场,为此,万达只要多建轻资产广场,就可以保持规模和收入的增长。

事实上,万达刚推出轻资产战略时,野心还是蛮大的。

2016年四季度,万达商管(彼时称万达商业)与中信信托、民生信托、富力集团等签约90个万达广场、共1050亿元的投资合同。合同约定,2017年至2019年,每年开业交付30个万达广场给投资方。

然而,轻资产战略的推行并未如王健林所想的那么顺利。

2016年,万达新开业21个轻资产广场,2017年,新开业24个轻资产广场,2018年,新开业仅19个轻资产广场。

王健林自己承认:“轻资产的个别投资方不像万达有执行力,这是轻资产模式带来的新课题。”

2017年,万达将5个万达广场移交给了民生信托,9个万达广场移交给了中信信托,此外,还有4个项目移交给了合同外的珠江人寿。

然而,2018年,万达没有项目移交给中信信托和民生信托。只有年初的时候,将淄博万达广场移交给了富力集团旗下的一家子公司。

之后万达更多的开始跟地方的开发商合作搞轻资产战略,然而此举也有困难。

招商蛇口一位投资部人士表示,万达做广场不论是轻资产还是重资产模式,其底层的逻辑依然是靠在周边盖住宅等物业,通过售卖这些物业来回收资金反哺商业地产。

上述模式要看具体城市的具体地段,如果在增值空间不大、房价起不来的四五线城市,卖房的收入不足以维持商业地产的拿地建设运营费用,则此种模式就很难成功。

“说到底,万达是把风险转嫁到了合作方开发商头上,而当地开发商在拿地和跟政府的博弈能力上肯定不如万达,导致风险加大,而合作模式又会牵涉到双方的权责归属问题,因此在开发进度上可能不如此前万达自建的快。”上述投资部人士称。

融资不能光靠卖卖卖

王健林用“轻资产”来发展万达广场,此举可以让万达负债减少。对于万达的去杠杆减负债,王健林的意志是非常坚决的。

因此“卖卖卖”依然是2018万达的关键词。

万达商业出售部分股权给融创、京东等战略投资者,获得340亿元资金;

万达电影出售部分股权给阿里、北京文投,获得70亿元现金;

万达文旅管理公司作价60亿元卖给融创;

万达文化集团旗下海外院线公司AMC影院出售部分股权给银狐资本,获得5亿美元;

万达海外转让4个地产项目,收回18亿美元现金;

万达作价27亿元,将其在百年人寿中的股份出售给绿城中国。

通过一系列的股权和资产售卖,万达获得合同收入827亿元人民币,已收回现金627亿元人民币。

万达通过“卖卖卖”回收现金,极大降低了其负债率,这既是王健林主动为之,也是在目前融资环境下的无奈之举。

一位信托经理表示,目前房地产行业整体不景气,此前火爆异常的住宅地产现在他们都不太敢去投,更别说商业地产的项目。“万达现在在信托和债券市场上融资还是比较困难。”

自2017年发行三期中期票据之后,万达就没在债券市场发过一笔债。

万达商管2018年半年报显示,上半年其借款取得的现金仅为57亿元,而2017年同期则达766亿,2018年上半年其发行债券收到现金为0,而偿还债务支出的现金则达210亿元,这导致其期末现金从2017年同期的1303亿元降到2018年同期的821亿元。

万达去杠杆的路仍是任重道远,截至2018年6月底,万达的投资性房地产(即万达广场)货值为3901亿元,而这些资产中有2960亿元因向金融机构借款而被抵押。

王健林也在努力地开拓融资之路。

他在年会上表示,万达体育和传奇影业都要开展资本运作,今年要出成绩。

一位内部人士在2018年10月份向《棱镜》表示,万达体育此前有意在港交所上市,不过,目前据路透社报道,万达集团已秘密为其旗下万达体育提交了美国首次公开募股(IPO)申请,融资金额至多5亿美元。

至于传奇影业,王健林在2017年5月时向外界透露,要在海外上市。从此前万达影业重组方案中披露的数据来看,2014、2015年传奇影业净利润为-29亿和-42亿元,2016年其投资的电影《长城》票房失利,亏损7500万美元。

万达没有披露传奇影业这两年的财务数据,因此不知道其是否已达到上市条件。

万达商管于2016年9月在港交所退市,引入战略投资者进行私有化,并承诺在2018年9月底回A,目前这一回A计划已经彻底流产,王健林此前称已准备好了对赌失败需要付给投资者的回购款、利息和相应手续费用。

2018年万达商管出售股权引入融创、京东等4家战略投资者,万达商管上市的日期又推迟了5年。

王健林称,我们和战略投资者签的协议是五年之内上市,即使不上市也没有回购保证。

三大资产上市计划短期内难以见到明显进展,王健林把目光放到了万达广场的资产证券化上了,他的逻辑是:“万达广场现金流好,资产又有升值空间,这么好的物业,我理解在市场上应该属于稀缺资源”。

目前,上海松江万达广场(2014年开业)、宁波江北万达广场(2010年开业)拟发行万达广场长江经济带一期资产支持专项计划(ABS)募资27亿元,该计划已经于2018年12月4日获交易所通过,但尚未正式发行。

此外,由大连万达商管公司发起的招商创融-万达广场京津冀协同发展一期资产支持专项计划,募资额为30.8亿元,目前处于“已反馈”状态,尚未通过。

事实上,由于资金需求急迫,一些新开业的万达广场等不及通过发行ABS产品来融资。

湖北某地级市的一家万达广场,在2018年年中建成开业之后,为解决后期经营资金缺口,向社会融资不低于5亿元,融资将用于1·归还股东借款;2·支付后期工程款;3·项目开业后期运营及广场维修等支出。

万达找到新方向?

出售了13个文旅城之后,万达的文旅收入锐减,仅为2.7亿元,王健林也看到了此前文旅产业的问题:老的文旅产品规划、内容、利润都存在问题。

但王健林好像并未彻底放弃文旅城,2018年11月、12月,万达集团先后与兰州和延安签订协议,投资建设兰州、延安文旅城,二者投资总额分别为300亿元和120亿元。

对此,王健林在年会的报告中仅一句话带过,并未做过多阐述。

因为王健林已经找到了一个让它兴奋的新产业——大健康。

2018年,万达与美国匹兹堡大学医学中心(UPMC)签订协议,打算在中国5个一线城市投资建设国际一流的综合医院,通过3年时间开创中国大健康产业新模式。目前万达已落地成都、广州两项目。

在年会上,王健林对此着墨甚多,他表示,今年力争5个一线城市大健康力争全部落地,至少3个项目开工。同时要尽早完成单个国际医院管理合同,并设计出世界一流的花园式国际医院。

瑞明咨询公司董事总经理伍小燕表示,房地产商进入医疗行业,2000年就开始了,目前万科、恒大、绿城等主流房企都已涉足这个行业,但纵观这些项目,真正做到社会效益经济效益都非常成功的没有几个。万达希望通过引进国外先进机构并寻求地方政府支持的策略,其他房企也有用过,但并未见太大成效。

“医疗行业是个周期长、投入大、政策壁垒多的行业,需要沉下心来,慢慢地做。”伍小燕表示。

王健林三年已三变。

2016年会上,他高唱着《一无所有》。2017年会上,他和员工一起合唱《歌唱祖国》。2018年,王健林唱而优则写,为万达30周年做了一首《万达之歌》。

“我自认为写得可以,但是曲我不懂,就找人作了曲。”王健林说,“中国三千万企业,还没有几个公司歌曲能传唱久远,希望我们《万达之歌》能传唱下去!”

(应受访者要求,文中王丹为化名)

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