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好租发布《2018年2季度商办市场报告》 一线城市存量特征明显
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2018-07-25 好租发布《2018年2季度商办市场报告》 一线城市存量特征明显

在过去两个季度,一线城市办公楼存量较大但整体市场供求保持相对活跃,其中联合办公作为客户首选的比例升至12.3%,其10%左右的租金季度增速显著高于传统写字楼。

【猎云网(微信:ilieyun)北京】7月25日报道

近日,博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会在海南三亚隆重举行,好租作为大数据驱动的全价值链商办运营平台受邀参加,并首次发布了《2018年2季度商办市场报告》。会上,全联房地产商会联合办公分会特约研究员、好租数据研究中心主任匡健锋表示,在过去两个季度,一线城市办公楼存量较大但整体市场供求保持相对活跃,其中联合办公作为客户首选的比例升至12.3%,其10%左右的租金季度增速显著高于传统写字楼。

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京沪办公楼新开工与竣工面积“负增长”成主流

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2018年上半年,房地产政策调控进入了一个新的阶段,再加上4月份金融领域进一步放开措施,在房地产开发企业到位资金稳中有升的情况下,短期将直接利好商办领域,特别是京沪两地的办公楼市场。

据好租《2018年2季度商办市场报告》研究显示,今年以来,京沪办公楼新开工与竣工面积累计增速双双走低,进入2018年后新开工面积更是维持大比例的负增长。在办公楼竣工面积方面,2017年是上海的相对高峰,2018年后竣工基本上维持零增长。北京竣工面积增速则进一步下探到-60%附近。京沪市场较其它城市更快的进入存量时代。

从市场供应来看,截至6月,北上广深的办公楼总存量已逼近4000万平大关。其中,上海以1790万平的月度可租赁办公空间面积高居一线四城之首,环比上季度增长7%,且上海核心区及外围区域均有新增项目。北京月度可租赁办公空间面积达1132万平米,环比增长16%,Q2增量反超上海,主要来自于四环外区域的新增办公楼宇及园区,以及存量改造楼宇的入市招商。广州和深圳的月度可租赁办公空间面积分别为240万平和700万平,广州主要受琶洲及白云区新增项目较多影响而环比增长14.8%,深圳环比下滑4%。

从租金价格走势来看,除北京以外,上海、深圳、广州、成都在Q2均有1%-2%的降幅,属于春节后成交高峰将Q1均价拉高后的正常调整。北京逆势小幅上涨1.2%,主要拉动因素在于丽泽、亦庄等优质新增项目的入市带动商圈量价齐升,CBD、中关村等活跃区域也拉动了整个价格略微上涨。

尽管北京7.3元/平/天的租金水平较上海高40%,几乎是广州深圳的两倍,但北京在去化率与去化速度上依然要领先上广深。好租《2018年2季度商办市场报告》数据显示,北京前两个季度的去化率高达15.68%,IT互联网、金融业、文化娱乐等优势领域旺盛的办公空间租赁需求,带来了快速的去化速度。上海去化的绝对面积仅次于北京,各商圈的租赁表现同样相当活跃,但较大的可租赁面积将整体去化率拉低至7.17%。广州、深圳、成都三城的去化率处于10%-14%之间,差距不大。

北京CBD、望京仍是商办“超级热点”

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好租《2018年2季度商办市场报告》还显示,除了老牌核心商圈仍是成交热点,一线城市去化表现各具特点,并且出现了虹桥这样的新热门。

分区域来看,北京传统的商圈包括CBD、望京在Q2季度仍是北京乃至全国成交最活跃的区域,新入驻企业聚集效应明显。中关村作为传统的热点商圈去化率很高,受限于整体空置率低,去化面积相对有限。进入2018年后,东部四环外的高碑店、文化传媒区有大量新增的工业楼宇,去化较为活跃。受益丽泽金融商务区规划影响,丰台办公楼供应量自2017年以来一直处于高位,后续或面临较大的空置压力。

上海的整体去化分布相对均匀。除了陆家嘴、徐家汇等传统热门商圈之外,Q2季度新静安区的大宁商圈成为小热点。上海重点打造的虹桥商务区是办公楼新主力,虹桥Q2整体的去化量尚可,但由于该区域办公楼宇入市体量庞大,后续会面临比较大的去化压力。

此外,广州和深圳的去化表现差异较大。一方面,广州的办公空间存量相对有限,而深圳持有700万平的可租赁面积,在去化率相当的情况下,深圳去化面积和密度要显著高于广州。另一方面,广州单中心特征明显,核心区珠江新城和天河北去化率最集中、速度最快,而外围多以新兴园区产品的方式进行供应。深圳则呈现明显的多中心形态,南山区域在Q2整体的去化最集中,其中的小热点蛇口区域略有升温,传统CBD福田包括华强北区域是另一大热点并辐射外围,另龙岗区域也有较集中的去化表现。

一线城市租金承受能力稳中有升 联合办公大幅升温

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与Q1相比,Q2季度一线城市选址企业的租金承受能力稳中有升:北京企业的租金承受能力的中位数约为5-6元,2-4元的需求相对减少;上海5元以上需求企业变多,贸易批发零售、IT互联网企业租金承受能力明显提升;广州和深圳企业的租金承受能力主流维持在3-4元附近。

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另据好租数据研究中心研究发现,商办新军——联合办公品牌数量以及网点数量的季度增速双双放缓,目前均已降至20%以内,但绝对增量依然可观。同时根据好租内部数据库统计,18%的品牌在2018上半年没有发生任何动态,不正常状态背后有可能是企业被收并购或已被淘汰。

随着联合办公行业进入激烈竞争阶段,联合办公空间产品服务正不断向好发展,并逐步融入主流办公市场。好租《2018年2季度商办市场报告》数据显示,2018Q2季度联合办公作为客户首选的比例大幅升至12.3%,对比2017年从4.9%提高到6%,联合办公已不再是小众。

另一方面,联合办公被行业所接纳还体现在租金增速上。在过去两个季度,联合办公有价亦有市,租金增速接近10%的比例,传统写字楼则涨价乏力,只有1%到2%。

关于好租数据研究中心

好租数据研究中是由好租设立,旨在依托好租大数据生态系统、多元的生态业务以及丰富的案例,聚焦行业供求关系、运营表现、客户画像等研究方向。2015年成立至今,已先后发布《2016年度商办地产白皮书》、《2017年度商办地产白皮书》,并与多家权威行业机构进行联合数据发布,每一份数据报告都是对商办行业发展现状及未来大趋势的全面解读,被腾讯、新浪、搜狐、36氪等知名媒体转载报道。

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