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身价高达200亿美元,WeWork凭什么?
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2017-09-15 09:25:46 身价高达200亿美元,WeWork凭什么?

现如今,WeWork以144间办公室的形式分布于全世界各地。

【猎云网(微信号:ilieyun)】9月15日报道(编译:田小雪)

编者注:WeWork是一家来自美国纽约的办公室租赁公司,称得上是联合办公空间鼻祖。

在不久的将来,你会爱上去公司上班,因为高效工作所需要的一切要素和条件,都会毫不费事地呈现在你面前。可能你不会拥有专门属于自己的办公桌,因为现在的用人单位清楚地知道,这些办公桌每天的实际使用率只有63%。因此,未来的办公室将会采用联合共享的方式。具体说来,虽然办公室是共用的,但公司会给员工提供一间私密性极强、环境较好、自带隔音墙的房间,让他们中饭后舒适地休息一会或者给家里人打个电话。到了下午三点半产品经理要开会的时候,会议室就已经自动准备好了,不需要像以往那样提前预约。而且,就算是那些不在公司的员工,同样也能够通过远程的方式参与会议。

WeWork的首席增长官David Fano表示:“虽然这一场景目前还没有办法实现,但也不需要等太久。”

前段时间,Fano主持了一项活动,向潜在客户展示自家公司的技术。其中,特别值得一提的是,WeWork所采用的都是一些智能家具。多年来,公司一直通过这些智能方式来收集数据,以便进行各种调整为员工提供更加舒适和高效的工作环境。另外,在Fano的介绍过程中,我们还能看到一块黑板大小的显示屏,通过各种触屏操作就能够获取到WeWork多达164处开放定位的实时信息。

七年前,WeWork在SoHo开设了第一间共享办公室。自那以后,公司就飞速向全世界各个国家和地区扩展业务,并且正在努力将自己定位为共享办公领域最为专业和权威的公司。在过去两个月的时间内,公司已经与软银集团达成合作,在东京开设全新办事处,按照计划将会拥有WeWork日本一半的股份。另外,它还在中国成立了分公司,并且收购了来自新加坡的竞争对手Spacemob。

目前,除了美国,WeWork的业务范围共计包括16个国家。现阶段,公司在纽约和华盛顿特区推出了像寝室一样的高档公寓楼并且取名为WeLive,用不了多久还会将WeLive推广到西雅图。去年八月,公司顺利从软银旗下的愿景投资基金(Vision Fund)拿到了44亿美元的投资。作为一家估值达到200亿美元的公司,WeWork现在是继Airbnb和Uber之后,美国最具价值的私有科技初创企业了,几乎可以与Palantir和 SpaceX平起平坐。

按照公司的发展设想,它可以通过对办公空间的集合以及对各家公司不同办公空间利用方式的研究,既快速又准确地找到提高工作效率的最佳方式,成为联合办公领域拥有第一手丰富经验的科技初创企业。自成立以来,WeWork一直在收集各种各样的真实数据信息。比如说,大家的工作方式是什么样的;再比如说,大家在哪些环境中的工作效率最高,以及为了进一步提高工作效率,还应该要有哪些完善和补充措施。

虽然公司现在已经将这些数据信息运用到了自家公司的办公过程当中,但其实在过去的一年当中,它一直都在努力尝试各种方法,利用这些数据信息为其他企业级别的客户研发全新产品和服务。其中包括,个性化定制的办公室室内设计和帮助各家公司预约会议室的授权软件,以及对他们使用这些会议室的方式进行分析等等。

简单说来,我们可以将其看作是一种所谓的“空间即服务”。现阶段,微软和IBM这类大型公司,都已经开始在一些不需要太多员工的工作场景中,或者是在他们看来员工可以从外部环境获益更多的情况下,选择使用WeWork所提供的联合办公空间。而且,在这些公司当中,还有不少正在尝试与WeWork进行更加深层次的合作。比如说,WeWork目前不仅负责Airbnb柏林分公司的工作空间部署,还负责亚马逊波士顿分公司的工作空间部署。

按照公司的预期,用不了多久,还会有更多大型公司将自己的办公楼,外包给WeWork进行工作空间的重新规划和部署。WeWork会从那些复杂的数据当中提取出关键信息,来保证企业级别的客户花费最少的钱在最大程度上提高自家员工的工作效率。根据WeWork首席运营官Jen Berrent的介绍,这些大型公司选择外包自己的办公楼,自然而然也就拓展了WeWork的产品线和业务范围。他解释说,WeWork之所以针对大型公司提供这些与工作空间相关的服务,其实就是想要迎合市场的真实需求。

从长期发展角度来看,这种办公楼外包的方式带来的发展机遇要比联合办公空间大得多、多得多。目前,WeWork所提供的产品和服务,都只是简单与提前设计好、用来提高工作效率的算法,实现相互之间的对口和符合。接下来,公司希望能够将工作重心转移到办公楼外包这方面来,帮助客户企业在控制成本支出的前提条件之下,完善工作空间和环境,提高现有员工的工作满意度,与此同时吸引到更多新员工。

但是,这种工作重心的转移,必须要有一个大前提。那就是,WeWork一定要向企业客户证明,自己确实实力更强,能够对工作空间和环境进行更加优质的管理和部署。

随着计算技术的普及,现在的研究人员已经越来越希望,自己能够找到提高办公空间安排部署效率的最佳方式。早在20世纪70年代,剑桥大学的学术人员就已经使用算法,来计算各间房间之间步行距离,并且赋予每间房间一个步行指数,通过对这些指数的对比和分析,来优化自己的楼层设计方案,减少步行时间。(要知道,在20世纪70年代,既没有电子邮件,也没有Slack,步行就是信息传播最为基本的方式。)

就像其他许多行业领域一样,联合办公也从机器学习技术的普及当中获益不少。Josh Emig在2015年加入WeWork,当时公司刚刚组建起属于自己的研究和开发部门。他介绍说:“其实,联合办公这个行业是最近才开始引入机器学习这类技术的。在我们看来,公司是一定要进入这样一种创新和变革的,所以一定要充分理解这种变革的性质和特征,这样才能够为之进行各种合理的设计。”

最近,WeWork开始非常频繁地招进新人。但关键就在于,这些人在最开始进入公司的时候,并不确定自己担任什么样的职位。比如说,上文提到的Fano,原本担任的是公司首席产品官,后来转而担任首席增长官。而与此同时,首席产品官的职位,就转移到了Shiva Rajaraman身上。他是WeWork去年八月从苹果公司挖来的,专门负责与软件相关的事务。另外,介绍我与Fano认识的人叫做Veresh Sita。他曾经在阿拉斯加航空公司(Alaska Airlines)做过一段时间的首席信息官。我认识他的时候,他才在WeWork工作了两天,对于自己所担任的职位也不是很清楚。据粗略统计,除了创始人和Berrent,在我接触的那些人当中,差不多有一半,在公司工作的时间都不超过两年。

图六

他们之所以选择加入WeWork,在很大程度上是因为认可并且相信公司创始人Adam Neumann的人格魅力,以及他口中所说的“追求并且享受生活,而不只是生存。”Neumann来自以色列,与一位叫做Miguel McKelvey的朋友,共同创建了这家公司,后者担任公司的首席文化官。一直以来,Neumann都非常强调凝聚力和团队精神。而且从某种程度上来说,WeWork对个人和专业的完美结合,就是Neumann鲜明性格的表现和延伸。正是由于他对工作的这份投入和热情,才让大家心甘情愿地聚集在他身边为公司奋斗。

但其实,对于WeWork商业模式的持久性,外界一直都是持怀疑态度的。具体说来,它都是先与场地供应商签订长达15到20年的长期租赁合约,接着再一个月一个月地把这些场地转租给其他个人或者小型企业,通过这样一种方式来赚取收益。

不过,联合办公是一种不太稳定的业务。尤其是对于那些以中间经纪人的身份来租赁房产的机构来说,就更不稳定了。与之相比,直接掏钱买下来才是一种比较稳妥的选择。虽然近年来市场上出现了不少联合办公公司,但其中有很大一部分都是小型初创企业。与WeWork最为类似的一家公司就是来自卢森堡的Regus。这家公司成立于1989年,2000年在伦敦证券交易所正式上市。虽然在金融危机那段时间,它遭遇了非常严重的损失,但很快就进入了变革和重组状态,以至于顺利在2008年的那场巨大危机中生存了下来。

上文我也说过,WeWork现在的身价达到200亿美元。如果仅仅从这个角度来看的话,那它要比市场上许多大型商业房地产上市公司还要值钱。Michael Eisenberg是以色列风险投资公司Aleph的合伙人,同时也是WeWork的早期投资人。他指出,WeWork说服大型公司外包自家办公楼的情形,与Aleph在20世纪80、90年代说服这些大型公司外包自家计算机的情形,简直就是一模一样。当时,计算机这种硬件设备很快就实现了商品化,而外包计算机的公司也很快就通过销售服务实现了盈利。

在Eisenberg看来,如果办公楼这种房地产也能够很快实现商品化,那么外包办公楼的公司,也很快就能够通过同样的方式实现盈利。而WeWork如果可以在这样一个过程当中掌握大部分主动权和控制权的话,那肯定能够在最短的时间内实现比较优质的规模经济。

至于WeWork真正的可持续发展能力,确实还是有待测试和考察。在过去这十年的时间当中,世界经济稳步发展和增长,而WeWork也逐步实现了规模扩张。

现如今,处于WeWork管理之下的,有1000万平方英尺的办公空间,以144间办公室的形式分布于全世界各地。当然了,我认为,如果它能够对自己进行重新定位,那么未来的发展机遇应该会更多。用Fano的话说:“我现在都能够预料到全世界各个市场的增长态势,以及它们能够带来的价值。比如说,东京市场能够带来10亿美元的价值;再比如说,纽约能够带来4亿美元的价值等等。”

虽然很明显,这就是一种典型的初创企业思维,即过度夸大和虚假泡沫。但Fano坚定地认为,WeWork以后向各家企业用户销售的服务,终究会超出自己原本的品牌实力,提高各种工作空间和环境的智能程度。目前看来,这只是一个时间的问题。只要它争取到足够多的企业用户,那不仅能够减少自己的成本支出,还能够增加客户享受的智能和服务。

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